信用貸款轉貸怎麼貸款比較會過件樓市發生裂變 最牛操盤團隊如何煉成
中國房地產業已經進入白銀時代，利潤和投資回報率的下降趨勢不可阻擋。但是，這並不代表整個行業進入衰退期。那些一流的產品團隊，依舊能夠給白銀時代的房地產行業帶來顛覆性變化。在上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市，我們仍然看到不少回報率較高的項目。這些項目的操盤團隊，如何在白銀時代獲得超額收益？本期房產周刊，通過對幾個樣本項目的案例分析，試圖尋求可供參考的操盤策略。
沿著北京海淀區圓明園西路北行，路右（東）側有明星房企開發的兩個明星樓盤，偏南的是融創開發的西山壹號院，向北相隔不遠，是萬科與五礦合作的如園。兩個樓盤均於2011年開始銷售。網簽數據顯示，截至2014年，西山壹號院累計銷售額167億元，去化率已超過95%，如園銷售額50億元左右，去化率不到50%。
兩個樓盤均出身名門，位置相近，為什麼體量更大、售價更高的西山壹號院賣得遠好於如園？在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，如園的設計更能體現萬科較擅長的剛需住宅特點，而西山壹號院則是融創借鑒瞭綠城經驗的產品。一個是剛需升級，一個是高端住宅減配，品質是導致項目銷售出現明顯分化的重要原因之一。
宋延慶向《每日經濟新聞》記者表示，在高庫存、潛在供應量的雙重夾擊下，2015是樓市裂變之年，由於產品競爭力以及隱藏其中的成本費用和開發效率高低差異，不同項目的銷售分化和房企業績分化程度相當驚人，今年也將成為產品升級元年。
盡管如此，但個別樓盤今年的優異表現，卻讓外界看到房地產行業誕生“iPhone”這類高附加值產品的可能性。這將在不被看好的地產股中出現“蘋果”這樣的企業。
產品升級帶來更大利潤
《每日經濟新聞》邦地產此前統計的今年前9個月北上廣深熱銷樓盤數據顯示，投資回報率較高項目盡管熱銷原因各有不同，但註重品質是主要原因之一。
在“房地產白銀時代”，規模越大並不意味著能賺更多錢。新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者感慨道，在過去的“黃金十年”，開發商做10個項目，9個可能賺錢。但現在，10個項目也許隻有5個賺錢、3個持平、兩個虧本，能貢獻豐厚利潤的項目更是越來越少。
位於廣州市琶洲商圈的高端住宅項目保利天悅，無疑是讓內業都羨慕不已的利潤奶牛。據瞭解，今年前9個月，保利天悅的銷售金額約60億元，銷售均價為41237元/平方米。據保利地產2015年半年報顯示，該項目的預計投資成本為17870元/平方米。以投資回報率來看，保利天悅成為邦地產“中國最牛地產銷售團隊”排行榜上投資回報率最高的廣州熱銷樓盤。
保利天悅之所以能貢獻豐厚的利潤，一方面得益於大型舊改項目，樓面地價不足5000元/平方米；另一方面，當時琶洲區域缺少高端住宅產品，保利在拿地之初便瞄準瞭高端。
與保利天悅相比，上海大寧金茂府的銷售業績更令外界驚嘆。2014年初才拿地的大寧金茂府，不僅拿地時間晚，樓面地價更是高達47000元/平方米，但中國金茂卻將其打造成高科技住宅。今年以來，大寧金茂府開盤三次均熱銷，累計銷售額達49億元。
對此，在歐陽捷看來，隨著房地產進入“白銀時代”，賺錢越來越難成為業內共識。未來，新房市場70%以上的客戶均為剛需，他們對價格的敏感度更高，房企要想獲取高利潤，隻有在中高端產品上下工夫。由於改善性購房者對產品品質更為敏感，誰的產品能力更強，誰就有望在有限的客戶群身上獲取更高利潤。
產品能力強者得客戶
在此前的“黃金十年”，為瞭實現快周轉擴大規模，幾乎所有一線房企都形成瞭多個產品系列和多條產品線，並在不同城市、不同項目上進行標準化復制開發。蘭德咨詢的統計顯示，百強房企中92%的企業均在推行產品系列化和產品標準化開發，每個企業平均有3.7個產品系列。但產品標準化的另一面是，房企在產品創新方面顯得乏力，更多精力用於拿地、融資等環節，以提升周轉速度。
宋延慶認為，去庫存主要是為瞭現金流和資金鏈，但提高產品競爭力的目的不僅是把房子租售出去，還要力爭更低成本、更高收益和更大社會價值。為此，企業應首先立足於追求產品領先，力爭持續推出適銷產品，否則會陷入“年年去庫存”的困境。
產品能力的差異，對房企的盈利能力同樣會產生重大影響。以萬科與中海兩大龍頭房企為例，根據2014年年報顯示，萬科的房地產業務結算毛利率為20.76%，結算凈利率為11.4高雄小額借貸快速撥款~哪家小額現金借款的月付金比較低?1%,中海的結算毛利率和凈利率則分別是35.3%和23%，明顯高於萬科。
對此，宋延慶坦言，盈利能力差異，表面上是中海的成本控制力更強，但深層次原因是兩者的經營策略和產品不同，中海的高端產品力更強，雖然售價更高，但營銷費用相對卻較低。
正因如此，越來越多的房企意識到產品的重要性，並加大投入。但歐陽捷認為，房產作為一款地域性特征明顯的大宗商品，不同城市、區域的需求不一樣，很難像手機那樣通過固定模式，開發出迎合所有市場的高溢價產品，這要求房企建立起強大的產品研發體系，能對各地市場進行深入研究，在執行產品標準化的同時，融入產品創新，將產品標準不斷優化，才能切切實實提高產品競爭力，並獲取更高的產品溢價。
本文來源：每日經濟新聞 作者：區傢彥新聞來源http://money.163.com/15/1023/01/B6IV8P9100253B0H.html
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